“首套住房商业贷款利率降至3.8%啦！”
江苏扬州市的一位房产中介正向有购房意愿的客户介绍着最新的住房商业贷款利率政策。此前，央行发文表示房价连续三个月同比与环比均下滑的城市可以暂时取消首套住房商业贷款利率下限，于是我们看到了不少城市的房贷利率下降到4.1%之下，还有一些城市直接降到了3.8%。
两年前买房，贷款利率接近6%，两年后买房贷款利率不到4%，形势变化太快，让人无法捉摸。“老房奴”看到隔壁新搬进来的“新房奴”拿到了4%的贷款利率，自己每月却要按照6%的利率计算出的月供还款心态难免失衡。
凭什么我要吃那么大的亏？
相信这是“老房奴”们的共同心声，于是各种“降低”房贷利率的操作应运而生，最常见的是提前还贷，不借了总可以吧？有时候还真不行。
由于提前还贷的人数实在太多，银行只能设置限额，规定每月的提前还贷人数，新申请的贷款人可能得等到两个月后才能提前还贷。另外，提前还贷的前提是有钱，大部分高利率贷款人每月搞定月供就不错了，无法积累足够的本钱提前还贷。
第二种“降低”房贷利率的方式是把房贷置换成经营贷。
经营贷是专门为小微企业提供的一种政策性贷款，利率很低，不到4%。一些背着高房贷利率的贷款人寻求通过变换贷款用途来达到降低月供的目的。
这种方式目前很流行但存在一定的抽贷风险。另外，从本质上来说这是用经营贷来买房，贷款的实际用途与申请用途不同，100%违约。除此以外，监管部门一直在抓经营贷、消费贷流入楼市，该方式还存在一定的违法性，风险较大。
我不建议大家做违法违约的事，如果愿意承担风险可以找当地的中介，他们最喜欢有这种需求的客户了。
第三种方式较为新颖，这种方法既不需要拥有足够多的本金也不存在违法、违约情况，可操作性最强。当然，得满足一定的条件并且要计算准了利弊得失，否则可能搞了半天不仅没捞到好处可能还亏了不少。
你的房贷利率高是因为前些年买房的时候市场利率就是那么高，现在市场利率大幅下降导致新买房的贷款人获得了低利率。顺着这个思路思考，能不能将“老房贷”换成“新房贷”呢？
比如，张三夫妇名下有一套市值150万元的房子，当初花了120万元买入，贷款本金还剩60万元，贷款利率为6%。两人先从民间借贷那借一笔钱周转，全额还掉贷款后把房子“卖”给父母并由父母按照4%的利率贷款60万元，张三夫妇拿到60万元的“购房款”后还上民间借贷资金，之后每月替父母还贷。
只要张三父母名下没有房产或者没有购买过房子，这种方式确实能够将房贷利率从6%置换成4%。我们计算一下占了多大的便宜。
60万元，贷款利率为6%，假设剩余还款期限为15年，每月需要归还5063.14元的月供，15年累计还款91.14万元；贷款利率下降为4%后的月供变成了4438.13元，15年累计还款79.89万元；利率下降后带来的实际收益为11.25万元。
省了10多万元的利息，绝对有利可图，可别忘了交易房产是有成本的。将房子“卖”给父母必然需要缴纳契税，增值税和个税在满足一定条件的情况下可以免除。
首套房90平方米以内的契税税率为1%，150万元的房子需要缴纳1.5万元的契税；交易间隔期满五年可以不用缴纳增值税和个人所得税，不满则需要缴纳，增值税和个税的税率分别为5%和20%（差价结算），加一起最多在12万元左右。
还要算上过桥资金的成本，张三夫妇通过民间借贷筹集了60万元，假设年化利率为10%，借款周期为2个月，需要支出利息1万元。
对于张三夫妇而言贷款利率下降后15年里累计节省11.25万元的房贷利息，一定要支出的成本为1.5万元的契税和1万元的过桥资金利息共2.5万元，可能需要支出的是增值税和个人所得税共12万元。
因此，房子买入后不到5年“卖”给父母以降低贷款利率并不一定能节省支出，只有满足不用缴纳增值税和个人所得税的情况下这么操作才能带来实际收益。
此外，“卖”给父母还需要满足几个先决条件。
一是父母在当地有购房资格。有些城市规定只有本地人或者缴纳社保满一定年限才能买房，如果父母的户籍在老家，子女在有限购要求的城市买房，那么会因为无购房资格而没法操作。
二是父母年龄不能太大。申请房贷是有年龄限制的，年龄太大可能无法申请房贷或者贷款年限变少。比如，上海规定年龄加贷款年限不能超过75岁。
父母年龄过大会缩短可贷期限，原本还15年，现在还10年，月供压力明显增大，甚至可能因为流水不足而被拒贷。
三是父母名下最好没有房产。非首套房的情况下契税税率提高并且无法享受个税减免的优惠（增值税可能还能免除）。
为避免父母没有购房资格以及贷款年限、总额少的问题，这种方式演化出了进化版，比如把房子“卖给”亲属，或者夫妻先离婚房子给一方、另一方贷款买房、之后再复婚。
不过，变种方式同样存在问题。“卖”给亲属意味着房子的所有权归对方所有，面对如此巨大的财产利益保不准十多年后发生意外，亲属非说房子就是自己的，后遗症较大。
假离婚买房也会遇到类似的法律问题，万一弄假成真了一方将遭受严重财产损失。此外，部分城市（上海、深圳等）规定夫妻离婚后三年内的购房套数按照离婚前计算，这么一来不仅要按照二套房贷款利率计息还可能需要为交易支付个人所得税，反而不划算了。
由此可见第三种“降低”房贷利率的方式虽然有优势，也有一定的操作性，但并不适用所有情形，要根据个人情况、所在城市政策等计算清楚利益得失后再决定是否这么做。
