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案件主要经过
2017年1月4日，管城X族区发展南郡业主委员会（以下简称发展南郡业主委员会）与原告冶建物业公司签订《物业管理服务合同》，约定发展南郡业主委员会选聘冶建公司为坐落于郑州市管城区未来路888号的发展南郡小区提供物业管理服务，管理期限自2016年10月1日至2018年9月30日止。合同还就其他事项进行了约定。原告依合同约定对涉案小区物业进行管理。2017年9月11日，被上诉人管城消防大队在原告单位负责消防安全工作人员的陪同下，对发展南郡小区进行消防监督检查，发现该小区1号楼30层、32层疏散通道堆放杂物、停放电动车；1号楼1单元1层、30层、32层安全出口指示标志损坏；1号楼疏散楼梯疏散指示标志未按要求设置；消防控制柜主机故障；1号楼、2号楼、3号楼火灾自动报警系统瘫痪；1-3号楼室内消火栓系统故障瘫痪、消火栓无水；1号楼1单元首层防烟楼梯间前室消火栓锈蚀、水带破损，顶层测试用消火栓部件缺失、锈蚀；喷淋系统稳压设施故障瘫痪；喷冰泵、消火栓泵控制柜停用；1号楼负3层湿式报警阀故障，喷淋系统整体瘫痪，1-3号楼喷淋管网无水；防火门部件缺失，防火门损坏；1号楼首层防烟楼梯间前室正压送风系统故障；1号楼2层楼顶排烟风机损坏送风风机损坏。2017年9月12日，消防机构遂经负责人批准立案调查。2017年9月13日，被告管城消防大队依法向原告送达了《责令限期改正通知书》（郑管公消限字（2017）第0202号）。2017年9月25日，被告管城消防大队向原告送达了《火灾隐患整改建议书》、《公安行政处罚告知书笔录》，原告当即要求听证。被告管城消防大队于2017年10月11日向原告送达了《举行听证通知书》，并于10月23日召开了听证会。2017年11月9日，被告管城消防大队经集体评议对原告作出管公（消）行罚决字（2017）0512号行政处罚决定书：根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项之规定，决定对原告消防设施未保持完好有效的违法行为作出罚款35000元整的处罚，对原告消防安全标示的设置不符合国家标准、行业标准的违法行为作出罚款5000元的处罚，合并执行罚款40000元。河南省郑州市二七区人民法院于2018-05-02作出一审判决，驳回原告物业公司的诉讼请求。河南省郑州市中级人民法院于2018-08-23作出二审判决，驳回上诉，维持原判。河南省高级人民法院于2019-04-30作出再审裁定，驳回物业公司的再审申请。
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物业提供的证据及可证成的特殊事实
第一组证据：1、《关于发展南郡消防系统更新维修的报告》《发展南郡消防工程清单报价明细表》；2、2016年9月21日会议纪要复印件；3、业主委员会证明。证明发展南郡小区消防设施需要“动用维修资金”进行维修、更新、改造。在原告签订物业服务合同承担小区物业服务前发展南郡小区已经存在“消防设施，报警系统、自动灭火喷淋系统、防排烟系统等已停止工作，无法启用。另疏散标识、应急照明设施损坏缺失，监控系统也只有十几个探头工作，消防安全存在重大隐患”的问题，需要“动用维修资金”200万元左右进行维修、更新、改造以保证消防设施“保持完好有效”。而业主委员会申请的用于整改维修共用消防设施的维修资金截止处罚告知日2017年9月25日没有审批下来。房地产管理部门拒绝批准业主委员会“使用住宅专项维修资金对住宅小区共用消防设施进行维修、更新、改造”的申请。致使业主委员会无法“使用住宅专项维修资金对住宅小区共用消防设施进行维修、更新、改造”。第二组证据：4、业主委员会与原告签订的《发展南郡小区物业服务合同》，《物业服务合同》第四章第一条约定“乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业结构，物业共用部位、共用设施设备进行查验（具体以甲乙双方签字的接管验收文件为准）。……对验收中出现的问题，甲乙双方出具整改报告，由甲方协调解决，对未能解决的物业设备设施遗留问题及资料不全，甲方应承担解决以上问题的义务。”证明按照《物业服务合同》解决消防设备设施遗留问题“使用住宅专项维修资金对住宅小区共用消防设施进行维修、更新、改通”的“消防安全责任”主体是房地产管理部门和业主，物业企业不在合同约定的原告“提供消防安全防范服务”范围之内。值得指出的是，物业企业所提供的前述证据，原审及二审法院经质证并未对其真实性表示反对，只是对其关联性不予认可。据此，根据前述证据，可推出以下事实乃客观事实：即，在本案中，物业企业于2017初承接小区物业时，该小区的共用消防设施、器材（包括消防安全标识灯）均处于不能使用的状态。根据业主委员会（甲方）与原告签订的发展南郡小区物业服务合同第四章第一条的约定，该小区业主委员会依法应当对上述共有消防设施、器材（包括消防安全标识灯）不合格问题，承担解决问题的合同义务。在案涉行政处罚作出前，业主委员会也尝试通过启用住宅专项维修资金进行消防事实的维修、更新和改造以确保完好有效状态，但至今无法维修、更新和改造的直接原因是房管部门拒绝批准动用房屋专项维修资金。
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案例评析
一、《消防法》第十八条第二款应如何进行准确的法律适用？《消防法》（2021修正）第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”。毋庸置疑，《消防法》作为我国消防工作的唯一一部法律文件，第十八条第二款的规定清楚的确立了物业服务企业应当承担的消防安全方面的法定义务。但是，该款规定对于物业企业所承担的法定义务并不具体，过于笼统。首先，对于共用消防设施的维护管理中的“维护管理”各方理解不一，存在分歧。物业服务企业认为，维护管理意味着，物业企业在承接小区物业时，开发商或业主委员会应首先将符合标准的消防设施、器材移交给其进行维护管理，而不能是完全处于不能使用的状态。否则，物业企业对消防设施所承担的义务就不再是维护管理，而是维修、更新甚至是改造，维护管理和维修、更新和改造这两个概念的内涵并不相同，并且不存在交集，是非此即彼的两个概念或范畴。而且，消防设施归业主共有，而非物业所有。消防救援机构和绝大部分法院均认为，上至《中华人民共和国消防法》，下至《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》（公安部第61号令）以及各省出台的《消防条例》，即从法律到部门规章至地方性法规，均规定了物业服务企业或者管理单位应当履行相应法定消防安全职责。而且，考虑到在事实层面消防安全管理在生命财产安全管理中处于重中之重的地位，因此：即使物业服务企业承接的是不符合符合标准或自始就未保持完好有效的消防设施、器材，则因民事合同法律关系不能对抗法定义务，因而也不能作为物业企业排除履行其法定消防职责的抗辩事由，也不能作为排斥其法定消防安全责任主体的抗辩事由。显然，如果您认真看完了我前面的论述，作为一个理性经济人的话，相信您也会认同我下面的观点：物业企业的理解确有其道理和合理性，而消防机构和法院的理解偏重公共安全的政策考量，对法定义务的理解大而化之，也回避了维护管理一词的概念界定，值得商榷。其次，对于“提供消防安全防范服务”各方理解也不一，存在分歧。比如，本案中物业企业即通过举证欲证明，按照《物业服务合同》解决消防设备设施遗留问题“使用住宅专项维修资金对住宅小区共用消防设施进行维修、更新、改通”的“消防安全责任”主体是房地产管理部门和业主，物业企业不在合同约定的原告“提供消防安全防范服务”范围之内。况且，本案中，物业企业也全程参与案涉小区业委会和房管局的协调沟通的过程，不能称其未提供消防安全防范服务。只是最终因对住宅专项维修资金具有行政审批权的房管局的原因，才使得消防设施维修等事项计划流产，而且，对于消防设施所存在的问题，要斥资200余万元方能得以解决并保持完好有效的问题，显然超出了物业企业应提供的消防安全防范服务的范畴，法律不能强人所难。综上，对于《消防法》第十八条第二款进行准确的法律适用，是解决本案，以及现实中广泛存在的居民住宅消防设施不能保持完好有效问题的关键。对于这个问题，无论是消防救援机构内部，还是法院，对这个问题均从未进行过深入思考，或者是不假思索即进行处罚。其实从实际效果来看，对物业处罚无益于居民住宅小区消防设施问题得以有效解决。关于这一点，具体可参见笔者另外一篇文章：居民住宅消防安全应单独立法，才能有效解决小区消防安全——从小区消防设施维修资金使用难问题谈起二、对《消防法》第十八条第二款的准确适用，应结合第六十条规定来具体适用。必须指出的是，《消防法》第十八条第二款之规定，属于对物业服务企业的专门义务性条款，而《消防法》法律责任一章中实际上并无对物业的专门责任性条款或罚则。因此，要对物业进行行政处罚，只能结合第六十条之规定，就该条款项下所确立的具体消防违法行为进行处罚，而不可能依据物业企业未尽到“消防安全防范服务”的概括性义务进行处罚。这一点必须得以澄清并达成共识。就本案而言，物业企业涉及两种消防违法行为，分别是“消防设施未保持完好有效”的违法行为和“消防安全标示的设置不符合国家标准、行业标准”的违法行为。为此，要讨论本案中消防机构的处罚是否合法，必须建立在对《消防法》第六十条第一款第（一）项规定的准确适用基础之上。然而，由于《消防法》长期以来既无司法解释，也无立法解释或官方释义（别提公安部和全国人大刑法研究室出的那本，我不认为是官方释义），其实对于消防行政处罚最常用案由的“未保持完好有效”的法律适用，长期也处于一种不假思索的习惯性适用。必须承认的是，所有的法律规定都是经由严格的立法程序严格制定出来的，当没有以上有权解释时，必须首先依照文义解释进行理解和适用。三、《消防法》第六十条的“未保持完好有效”应如何进行准确的法律适用？笔者以“消防设施未保持完好有效”为例，来说明对这一项消防违法行为，应当如何进行准确的法律适用。具体来说，至少需要从以下四个层次逐级进行分析和比对，才能有效完成一次对“消防设施未保持完好有效”违法行为的认定。第一步，我们要看法律责任条款：即《消防法》第六十条 单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：（一）消防设施、 器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的；个人有前款第二项、第三项、第四项、第五项行为之一的，处警告或者五百元以下罚款。根据上述法律责任条款之规定，足以得出：消防设施未保持完好有效至少应先开展以下两个层次的分析：第一层：消防设施、器材或者消防安全标志 + 保持（非配置、设置问题）+不完好有效第二层：单位/个人第二步，我们要看法律义务条款：即《消防法》第十六条 机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：（二）按照国家标准、行业标准配置消防 设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；根据上述法律义务条款，可以得出：还应开展第三个层次的分析：第三层：国家标准、行业标准作出明确要求的消防设施、器材或者消防安全标志（并）+ 不是在定期的检验、检修时发现的（即已定期组织检验、维修的除外）第三步，我们要看术语释义条款：《消防法》第七十三条 本法下列用语的含义：（一）消防设施，是指火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟 排烟系统以及应急广播和应急照明、安全疏散设施等。第四层：涉案目标物品必须属于消防设施。总结：对消防设施未保持完好有效的认定，必须经过以下认定步骤：（单位/个人+消防设施、器材或者消防安全标志 + 未保持完好有效+国家标准、行业标准作出明确要求的消防设施、器材或者消防安全标志+ 不是在定期的检验、检修时发现+涉案目标物品属于消防设施）四、结论中国有句话叫做，闷声发大财，我什么话也不说，这是坠好的。结论就请各位根据案件事实和我前面的分析，自己对这个问题进行判断吧——物业企业承接时消防设施就是不符合符合标准或自始就未保持完好有效的消防设施、器材，而且，要达成“保持完好有效”的合法状态，至少要斥资200万元才能解决的问题，是否应当处罚物业企业呢？
