1.在我们日常生活中，房产产权登记、变更房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易和物业缴费等过程中，产权证上登载的建筑面积是这些日常活动中的数据依据。那产权登记的建筑面积是个什么东西？
2.规划设计阶段，规划需要对土地面积、地上建筑面积，建筑间密度进行控制。按照城市发展程度为背景，以当地实际情况为基础，对土地面积、高程、地下情况勘探、基底面积、建筑密度和计容面积等面积数据有要求，这些面积在数据交流之时，也称之为建筑面积。那规划需要的建筑面积又是个什么东西？
3.住房和建设部门，在建设和管理房屋时，需要明确房屋的面积来反映工程量数据、工程造价数据等，这些面积数据方便住房和建设部门进行察看建筑工程的实际付出，来进行估算工程量和工程造价。这个面积也叫做建筑面积。那此类的建筑面积又是个什么东西？
因为笔者是从事房产测绘工作的，所以笔者从房产测绘的建筑面积开始详细介绍，以登记发证的建筑面积为立足点，阐述其与另外的建筑面积的不同点。
国标2000上明确： 房产面积测算的内容系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m 以上(含2．20m)的永久性建筑。房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。确权面积以登记簿为准，面积数据具有法律效力。
浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）明确：房屋及组成是指人工建造，并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或者进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要构件组成的永久性建筑；房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附属设施包括廊、阳台、门、室外楼梯、台阶等；房屋围护物包括围墙、栅栏、栏杆等。其余对于建筑面积规定的内容与国标规定内容相一致。
综合上述房产测绘国标和浙江省细则（暂且将浙江省新《规程》内容排除）后，可以发现：我们登记发证房产测绘概念中的建筑面积是指房屋各层外围水平投影面积数据，而房屋是指供人居住和工作等生活的空间场所，房屋在设计时必须是永久性建筑。
通俗的讲些自我理解，房产测绘这个测绘学科产生的原因，就是登记发证需要面积数据来进行登记和交易，所以：
1、交易的基础是需要统一的标准，故规范规定建筑面积数据以外围水平投影数据为准；
2、产权发证的主要对象是老百姓，那这个房屋规范就规定只有居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或者进行其他活动的空间场所才可进行产权发证；
3、产权登记发证需要保持权威性，那只有永久性建筑（我认为此处的永久性建筑的意思是国家规定设计方设计图纸最低建筑利用时限为50年以上的房屋）才能进行房产测绘，不会由于建筑的存在时间不同，造成交易流通的混乱。
规划部门要求的建筑面积是控制土地地上建筑建造的密度，为了房屋不造得太密影响日照时间等社会因素限制其建造面积的上限，为了不浪费土地面积提高土地利用率造更多的房屋，规划部门也要限制其建造的下限。
这上下限之间的面积就是规划部门看中的建筑面积，也叫计容面积。
计容面积计算的是土地空间利用率，是一个空间概念，和房产测绘计算房屋建筑面积不同的一点就是，在水平建筑面积的基础上需要计算倍数来算计容面积，用计容面积来反映土地利用率，这是规划部门规划城市的职能和责任。
规划需要的还有一个面积数据：特殊建筑指标面积。
特殊建筑指标面积指的是像消防室面积、公厕面积等这些带有公益性指标的特殊建筑，这部分建筑面积一般不需要再处理，房产测绘的建筑面积数据就直接是规划需要的建筑面积数据。
住宅和建设部门需要建筑面积的什么数据？根据建筑工程建筑面积计算规范 GBT 50353-2013（最新2022版），因为笔者没有使用过此规范在实际工作中，但是从指定标准的内容来看规范取消了永久性顶盖的设定，增加了无围护结构有围护设施的的面积计算规定，加上编委是建设工程造价管理站，此规范的实际目的和适用范围就不言而喻，是为了计算工作体量，所以事无巨细只要有施工的地方尽量计算面积，用此建筑面积作为依据来体现工作体量，从而间接计算造价数据，满足甲乙双方的需求。
乙方作为施工方，可以从自己的人工费、材料费、工具费等费用进行估价，是一个实在的计算体量。
但是开发商作为甲方怎么算？在项目启动的时候，要做可行性研究等一系列方案，工程造价就可以按本规范进行工程造价体量预估算。当然也可以从施工完成的建筑面积入手进行体量计算，因为房产测绘、规划计容测绘里的规则在计算体量方面并不适用测算体量，所以推出了这套计算方式。
不动产登记发证一方、规划一方、建设一方，三者都需要建筑面积来适用它们各自的目的。
举个不恰当的例子：我们整个测绘环境是学校，我们的建筑面积是学生的成绩数据；
那规划一方就是教育协调部门，他需要学校保持一定的成绩，才能将达到一定分数的学生安排进这个学校读书；
建设一方就是校长，需要将所有学生的成绩汇总，无论好的分数还是差的分数，按照要求汇总呈报来体现自己的工作体量；
不动产登记发证一方就是老师和家长，关心的是学生个体的成绩数据，需要以最佳的态度和责任感来对待每一个学生。
每一个学生成绩数据本来就是那样，待在那里不增不减，变化的是看待成绩的态度和分析成绩的方法。
生活么，不就这样。
