一到年底，事关房地产，必有重磅发声！
12月15日至16日，中央经济工作会议在北京举行，针对房地产有不少重点内容：
在“着力扩大国内需求”一栏中，提到“支持住房改善”。
在“有效防范化解重大经济金融风险”一栏中，提到“支持刚性和改善性住房需求”。
可以看出，明年重点任务就是拉经济，内需是最重要的。其中占比最大的，就是房地产。
而更重要的是把支持改善住房作为了重点。
事实上，支持住房改善，不只是2023年的工作重点，这也是未来十几年政策支持方向。
尤其是近年来改善性需求一直是购房主力。
据克而瑞统计，2022年上半年改善进阶以三房为主，四房上升至25%。其中一线城市四居户型成交套数占比达到约19%，较2021年占比进一步提升3.41个百分点；同时三居的比例也在逐年不断上涨。
二线城市和三线城市四居户型成交套数占比均在25%以上，且比例均较去年有增长趋势。
这意味着，在“住有所居”基本需求得到满足之后，居住需求会逐步向改善性需求过渡，这是一个必然趋势。
从另一个角度再看，高层认为当前房地产市场的需求没有饱和，同时一些政策妨碍了住房消费。
什么政策妨碍了消费？也无非就是限购、限贷、二套首付这些政策。
1、贷款利率高，尤其是二套房利率，目前很多城市还是比首套房高不少；
2、首付比例高，目前部分城市还是二套贷款比例太低，首付太高。例如北京，好一点的房子二套买需要80%首付，这个实在太高了；
3、限购，这个就不用多说了，很多城市都限制了二套三套的购买，严重影响了住房消费。
其实今年除了一线城市，都陆续出台了一些相关政策。
接下来，就是看北上广这些一线城市的会不会有明显的放松政策了。
其中重点就是北京，毕竟情况很特殊。
首先，北京是首都，是楼市政策风向标。任何政策的出台都具有示范效应，所以每次出台政策，无论是放松还是收紧，都格外谨慎。
所以即使北京会放松、出台某些政策，也可能是最后出。
第二，北京这两年楼市表现不错，根据统计局数据，2020-2022这两年，北京大盘涨了16.5%，全国领先，没有出现大幅下滑的情况。
而房住不炒依然是大基调，贸然全面放开，肯定会使房价快速上涨，从而引发楼市混乱，这样就违背了大原则。
所以，个人预测北京不会出台大规模放松政策。
例如解除限购、全面放开认房认贷这两个重点政策就不要想了。
但是很多人会说，之前马驹桥、台湖不是取消了“双限”了吗？这难道不是苗头吗？
说实话，这真的不算，马驹桥、台湖取消“双限”的主要原因是，它们的行政划分发生了改变，从通州划到大兴，大兴是没有“双限”要求的。这只是行政管理的变化，不是政策的变化。
但定向放松，是很有可能的。
今年北京就出台了定向放松的政策，就是大家戏称“老头乐”的全龄友好住宅。老人买试点项目一手房，并把户口迁过去，就可以认房不认贷，即使贷过款，也可以按照首套贷款比例执行。
虽然“老头乐”的影响较小，但这也是北京落实因城施策，支持刚性和改善性住房需求的主要内容，是一次积极的尝试。
所以个人推测可能在未来的几年中，这种定向放松政策会增加，例如针对三胎家庭给一些优惠政策等。这样部分人群的住房问题会得到改善，也能有助于市区人口结构和城市功能的调整。
然后就是“非普通住宅标准”的调整了。
北京现在的政策是普通住宅，才能享受首套35%、二套60%。
而非普通住宅，首付比例就要提高到首付40%、二套80%，同时还要额外交增值税。
“非普通住宅标准”抑制了房产炒作和投机，但是也限制了很多改善客群的需求。再加上疫情冲击，居民收入难以在短时期内提升，刚需短时间内难以扛起大旗，剩下的就只能依赖换房需求、改善需求。
既然要“支持住房改善”，那这个政策肯定会做出调整，毕竟是8年前的标准了，再加上北京房价发生了很大变化，现在已经不适用了。
个人认为，在首付比例方面应该会做出一些调整，同时也会把贷款利率进一步下调。给刚需和改善带来机会的同时，也能平稳过渡，不至于强刺激。
至于买房方面，建议刚需客户该出手时就出手，个人觉得未来小面积户型会相对较少，大面积改善的户型会增多。这样总价也就高了，对刚需客户是一种负担。
改善客户可以再观察观察，看看政策看看市场，然后再出手。
毕竟高层也说了“已出台一些政策，正在考虑新的举措”。就算回不到以前的房地产市场，我们还能迎来新的机会。
