【原创声明】转载请注明作者。
一位朋友给笔者留言，说自己的房子未经同意被租客转租出去，现在租客人找不到了，房子里面还住着人，不知道现在应该怎么办。本文笔者就房屋租赁中的转租问题与朋友们分享一些自己的理解。
一、了解一下转租
1、什么是转租？
无论是写字楼、商铺还是住宅，转租都很普遍，转租的形式通常就是：租客从房东手里租下房屋，再与第三人签订租赁合同，把房屋整体或部分转租给第三人。
整体转租的，租客不再占有使用租赁房屋；部分转租的，租客和第三人共同占有使用房屋。
2、法律上对转租的要求
经房东同意租客可以转租，法律上的规定见于《民法典》第七百一十六条及第七百一十八条。
第七百一十六条第一款（明确同意）规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
第七百一十八条（视为同意）规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
3、出租合同和转租合同
出租合同和转租合同是两个独立的合同，法律上是两个独立的法律关系，相互之间通常并无从属、条件、包含的关系，一个合同解除并不必然导致另一个合同解除或无效。
出租合同是约束房东和租客的，转租合同是约束租客和第三人的，除了要求返还房屋外，房东的主张通常应当向租客提出。转租纠纷由租客和第三人自行协商解决。
二、转租可能存在的风险
1、房屋不当使用
说到转租可能很多人会联想到群租房，转租确实可能存在这个风险，一个三居室住十几个人，洗漱用水、人来人往，左邻右舍都会崩溃的。
居住人员多了对房屋及设施损耗就比正常使用高，发生侵害他人权益的风险也更高，一旦发生侵权有些时候房东很难抗辩自己没有责任。对这点感兴趣的朋友可以参考笔者之前分享的《商租民租 | 租客使用租赁房屋致人损害纠纷谁负责赔偿？（多图）》一文。
２、房屋毁损
未经房东同意的装饰装修、重新规划布局，都极易对房屋造成毁损，行为人为掩饰过错往往对房东隐瞒实际情况。转租之后房东对房屋的使用情况本来就存在信息不对称的情况，发现房屋毁损的可能性比直租要低很多。
３、从事非法活动
这种情况在商业房屋租赁中更容易出现，房东因为信息差的关系，一个不注意很容易被牵连。
《治安管理处罚法》（2012修正）第五十七条第二款规定：房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款；情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。
《食品安全法》（2021修正）第一百二十二条第二款规定：明知从事前款规定的违法行为，仍为其提供生产经营场所或者其他条件的，由县级以上人民政府食品安全监督管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并处五万元以上十万元以下罚款；使消费者的合法权益受到损害的，应当与食品、食品添加剂生产经营者承担连带责任。
《禁止传销条例》第二十六条第一款规定：为本条例第七条规定的传销行为提供经营场所、培训场所、货源、保管、仓储等条件的，由工商行政管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，处5万元以上50万元以下的罚款。
４、不按租期履行
房东同意的转租往往会对转租期、使用用途、使用人数等作出限制，转租期应该小于等于剩余租期。
未经房东同意的转租就不一定了，租客为了追求利益最大化，和第三人签订超出租期长约的情况屡见不鲜。结果可能就是房东与租客的租期到了，租客人却找不到了，房子还被其他人占有使用。
三、房东发现租客转租怎么办？
1、解除租赁合同
《民法典》第七百一十六条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
还记得怎么解除吗？房东向租客发出通知，告知租客未经同意转租依法解除租赁合同，通知到达租客时租赁合同解除。
2、要求租客恢复原状
解除合同之后房东可以要求租客把房屋恢复原状，成本高？撵人难？谁让你未经同意转租的？
3、要求租客或行为人赔偿损失
如果房屋有被毁损的情况，房东可以要求租客或行为人恢复原状或赔偿损失。对毁损金额无法达成一致的，房东可以在起诉要求赔偿时申请司法鉴定。
4、要求腾退返还房屋
如果租客能自行处理房屋腾退更好，租客拒不处理或人都找不到的时候，房东可以告知房屋占有人租客未经同意转租及租赁合同解除（或租期已满）的事实，要求房屋占有人腾退返还房屋，拒不腾退的可以起诉要求腾房并赔偿因其占有房屋给房东带来的损失。
当然，如果房屋占有人希望继续使用房屋，房东愿意继续出租，双方可以另行签订租赁合同。
四、如何避免租客未经同意转租？
１、做好转租约定
为避免可能发生的转租纠纷，房东在签订租赁合同时一定要注意对转租事项的约定，可以约定比较严格的同意形式，如：必须房东书面同意租客才能转租。
即便同意租客转租，也要在租赁合同或补充合同中对转租合同的形式、转租租期、使用用途、使用人数作出约定，并要求租客认真履行转租租期内的使用监督义务，发现第三人违约（侵权）要及时处置止损，否则租客与第三人就这些可能造成损失的事项承担连带赔偿责任。
２、约定详细的损失计算规则
这一点是与违约金相关的。过高的违约成本可能会让租客对擅自转租有所顾忌，大家可能都听说过违约金过高可以主张调减，判断违约金是否过高与造成的损失具有相关性。
房东在与租客签订合同时，可以约定未经同意转租时损失的计算规则，如：房屋毁损损失、不当损耗损失、空置期损失、占用期损失、行政罚款、误工费等都属于房东损失，以及房东主张权利时涉及的律师费、仲裁费、诉讼费、保全费、鉴定费等都由租客承担。
３、定期回访租客、邻居
回访租客的目的在于确认其是否存在未经同意转租的情况，或者在房东同意转租时有没有遵守转租约定、尽到使用监督义务。
回访邻居的目的则在于如果存在房屋不当使用、从事不法活动等情况时，邻居可能是最先觉察的，邻居反馈的情况有助于房东了解房屋的实际使用情况。
五、结语
房屋转租纠纷是房屋租赁交易中的一个常见问题，实际的转租情况可能比本文描述的更加复杂，甚至可能存在多重转租的情况。笔者建议，无论是写字楼、商铺出租还是住宅出租，房东应就转租事宜与租客做好约定，尽量避免可能发生的风险及降低风险发生时房东的损失。如果有正在面临房屋转租纠纷、各种关系晦涩不清难以识别的朋友，可以与笔者在内的律师朋友联系，共同厘清关系、找到责任人、挽回损失。（全文完）
