亦忧是什么意思

文|张耀民

要目：

1.一波未平一波又起的个人住贷

2.提前还贷是个体对现实的无奈

3.提前还款为什么比借款还要难

4.降低存量房贷的利率是否可行

“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。”清初诗人、戏曲家孔尚任的《桃花扇》中的这段戏词，用来概括房地产业的命运真可谓贴切。

曾几何时，房地产业一哄而起，声势冲天。为防范风险、保障民生，在政府的必要干预下，2021年下半年以来，房地产市场出现价格和销售急剧下降现象，房地产企业风光不再，普遍出现流动性不畅、资产负债表恶化，个别头部企业面临重大风险，甚至出现了房屋烂尾，致使住宅市场出现“停贷浪潮”。为刺激房地产市场，多地下调房贷利率，又导致“提前还贷潮”的出现。

房地产市场好不尴尬，宋朝诗人范仲淹在《岳阳楼记》如是说：“是进亦忧，退亦忧。然则何时而乐耶？”目前的房地产市场运势的确如此。

一、一波未平一波又起的个人住贷

个人房屋抵押贷款业务的开展，促进了我国住房金融市场的繁荣，更促进了房地产业的发展。但回望20多年的历程，个人房屋抵押贷款业务可谓一波三折。

（一）个人房屋抵押贷款的启动。1998年我国开启了城镇住房制度改革，但在传统的消费习惯下，住房抵押贷款的推行却困难重重。为此，北京大学博士后导师顾云昌用自己的智慧编撰了一则美国老太太和中国老太太天堂对话的故事，他讲道：“中国老太太去世以后到了天堂，碰到了美国老太太，美国老太太住房住了一辈子，刚还完钱。中国老太太攒了一辈子钱，没住上房。相比之下，中国老太太吃亏大了。”随着“天堂对话”的故事在我国的房地产界和银行界广为传播，人们对于住房抵押贷款的心结也慢慢解开，从而迎来了房地产市场迅猛发展的20年。

房地产业成为了国民经济支柱产业的同时，也带来了银行业丰盈的利润，在北京举行的“2011环球企业家高峰论坛”上，民生银行行长洪崎就曾经说过一句话：“企业利润那么低，银行利润那么高，所以我们有时候利润太高了，自己都不好意思公布。”这其实是实话，不过有些过于直白了。

（二）住宅市场“停贷浪潮”的出现。由于房价的居高不下，既让民众望房兴叹，也带来了潜在的金融风险，于是，中央提出了“房住不炒”的指导方针。但在政策的制定和实施中，却出现了所谓的“合成谬误”，相关部门只从自身角度强调从严从紧，最终就合成了宏观上的负效应，2021年下半年房地产市场几乎崩盘，住房烂尾、延期交房现象严重。在开发商无法按时交付的情况下，购房者为了及时止损，纷纷选择停贷，仿佛抓住了救命稻草，不得已提出用停贷的方式来保证自己的利益。2022年7月中旬，住宅市场“停贷浪潮”席卷全国，随着各大平台的传播和话题发酵，引起了社会的广泛关注。

当然，从法律的角度来看，房屋烂尾涉及的是业主与开发商的关系，在贷款合同中没有特别约定的情况下，强制停贷有可能影响业主本人的征信问题，被银行列入失信名单。但对业主来说，如果自己几十万的首付买了一套房，却不能住进去，两者相比，征信问题又算得了什么呢？更何况，银行作为预售资金监管体系中不可或缺的主体，也很难说负责放贷的银行完全没有责任。

（三）住宅市场再现“提前还贷潮”。2022年以来央行在首套房贷利率上动作频频，向市场不断释放复苏暖意：2022年5月15日中国人民银行、银保监会联合发文称，对贷款购买首套住房的家庭，个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。2022年9月，发布通知，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。2022年12月，中央经济工作会议提出“支持刚性和改善性住房需求”，2023年1月5日，人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地房贷利率开始密集下调。农历新春后，调整步调更加频繁，不少重点城市小步快跑进入“3”时代，首套房贷利率最低降至3.7%。房贷利率密集下调之后，住宅市场悄然出现了“提前还贷潮”。

二、提前还贷是个体对现实的无奈

自去年以来选择提前归还房贷的居民开始增多，媒体名之曰“提前还贷潮”，这其实是一种自发的降杠杆和修复资产负债表的行为。但为什么这么多人拿着钱追着银行要提前还房贷？概括起来有以下四种原因：

（一）炒房客的退出。能提前还贷说明贷款人手里有钱，那为啥要贷款买房呢？因为买房可以升值，并且升值的速度大于贷款利率，是一项有收益的正向投资，所以多数人选择贷款买房。手里剩余的钱可以再买房，再投资，这也是这么多年房地产热一直高烧不退的原因，靠炒房赚钱。现在房地产市场不景气，前两年买的房不但不升值，有的还出现大幅回落，投资者不但要承担贷款利息，甚至本金也出现亏损，也就是说，贷款买房的投资方式成了赔本买卖，于是，这些人就要“割肉、止损”选择离开。贷款房属于抵押资产，不能直接出售，要想卖房只有两个选择，一是先把贷款还上。二是转按揭，把贷款转移给买家。但在目前形势下，无人接盘，于是，还贷就成了首要选择。

（二）房贷和投资理财之间收益倒挂。对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。回望2022年，理财产品的收益已经远不及预期，房贷和理财之间的收益出现倒挂现象，让一些购房者产生了提前还贷的愿望。

（三）部分存量住房贷款利率偏高。首套房贷利率不断下行，与存量房贷利差不断扩大。早期住房贷款利率在6％以上并不稀奇，尽管LPR（贷款市场报价利率）一降再降，但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4.3％的平均房贷利率。尤其对那些没有选择将房贷与LPR挂钩，而是选择了固定利率和等额本息还贷方式的客户，形成了较大的心理落差和现金流压力，经认真权衡，不如提前“一了百了”，无债一身轻。

（四）就业压力加大。连续三年的疫情，经济恢复乏力，给人们的预期带来了不小的冲击。很多人因为降薪或者失业，觉得每个月还房贷的压力太大，于是把自己所有的积蓄都拿出来，然后找父母要经济资助来还房贷，这样就无债一身轻了，不用担心每个月还不起房贷。

当然，要客观看待“提前还贷”这一现象。一方面，大家主动还贷，降低房产投资杠杆，恰恰说明“房住不炒”政策起到了过去多少年都难收到的实效，要积极对待，要从政策上不断完善和巩固这一成果。另一方面，要充分考虑低收入群体的感受，重视部分个体对现实作出的无奈选择，积极利用市场的手段，作出精准的政策调整。

三、提前还款为什么比借款还要难

按照贯常作法，提前还房贷手续也并不复杂，银行没有理由阻拦。但站在银行的角度审视这一现象，自有其难言的苦楚。据国家统计局发布的数据显示，2022年，房地产开发企业到位资金148979亿元，比上年下降25.9%。其中，国内贷款17388亿元，下降25.4%；个人按揭贷款23815亿元，下降26.5%。表明在2023年，银行将面临着双重压力：一是不断攀升的提前还房贷大军，二是信贷增长持续乏力。压力之下，银行的焦虑在不断升级。除房贷外，在春节信贷开门红阶段，各大银行的消费贷利率一降再降，而贷款额度却一升再升，不少银行消费贷利率下调到了4%以内。

众所周知，在房地产繁荣发展的时代，银行凭借处于高位的房贷利率赚得盆满钵满，如今房地产市场萎靡，于是，房地产政策开始向需求侧发力，不得不通过降低利息，刺激、吸引客户贷款，这对于银行来说已经是忍痛割肉，但对于存量房贷毕竟影响不大。如果客户再集中提前还贷，那么银行就更雪上加霜了，因为个人按揭贷款是银行核心优质资产，大量提前还房贷将会直接影响到银行的营收和利润。因此银行最不愿意看到提前还贷成为潮流，不少银行便选择提高还款门槛，通过各种操作让客户知难而退。比如有的银行临时增加违约金，提高客户提前还贷的成本，还有的银行要求提前预约，故意延长办理时间，让客户失去耐心，阻碍、延缓客户集中提前还贷，以此获得缓冲空间。

但是，作为法治社会，银行也应该理解客户的金融需求，主动改善服务，而不是对提前还款设置障碍。毕竟相对于短时利润，长期的信用更有价值。更何况，借贷还贷本身是正常的金融活动，在合同约束下，借贷双方能够自由选择，才符合契约的本意。如果此前签订的贷款合同中有提前还款的选项，以及相应的程序，银行的作法显然违背了契约精神。

不过，也不是所有购房者都适合提前还贷。概括起来，适合提前还贷情况为：选择等额本金方式的，前期偿还本金多、利息少，相比来说提前还款会更划算一点。而以下三种情况就不适合提前还贷：一是在很多年以前利率较低时的购房者；二是选择等额本息方式的，前期偿还利息多、本金少，如果还款已过一半，其实可以不考虑提前还款；三是公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，也可以不用考虑提前还款。所以，贷款人应根据自己的实际情况作出选择，没有必要扎堆提前还房贷。

而令人脑洞大开的是，也有更为精致的提前还贷者，据媒体披露，随着房贷利率不断下行，一位对财税政策颇有研究的年轻人，两年间分四次还完了90万房贷。最后却在银行账户留下100多块钱，月供1块多，据说是留着抵扣个税用。当然，这只是个例。

四、降低存量房贷的利率是否可行

人民银行、银保监会建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制，明确新房价格连降3个月可阶段性取消首套房贷利率下限。政策还明确了退出机制，即对于阶段性调整首套住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新房价格同比、环比均连续3个月上涨，应从下一季度起恢复执行全国统一标准。由此可以判断，如果需求侧空间逐步打开，则更多政策值得期待。

但是，随着越来越多符合条件的城市下调首套房贷款利率，关于降低存量房贷利率的呼声也越来越强烈。很多民众觉得这政策对于前几年买房的人很不公平，政府鼓励民众买新房、去库存的思路可以理解，但也需要照顾那些在高位时期买房人的感受，他们期盼着政策福利能延伸至存量房，呼吁适当降低存量房的贷款利率，这样大家也不会都急着提前还贷，对于银行、个人都有好处。

实际上，我国曾经出现过存量房贷利率下调的先例。2008年10月，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；最低首付款比例调整为20％。随后，多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折降到7折。

当然，如何调整是国家层面应该统一考虑的问题。从利弊角度分析，调整之后，有助于降低大家的还贷负担，提高未来收入和生活改善预期，有更多收入可以用于消费，这对于目前的国际经济环境下，稳步提升内需作为经济增长的动力，是有利的。同时，也要考虑银行系统的利润问题，据估算，这种调整给银行系统的利息损失大约是200个亿，也可能会对银行的其他产品有连锁反应。因此，需要国家层面做通盘的考量。