出租人破产后，围绕房屋租赁合同，管理人或开展合同清理、承租人权益保护、房屋返还等系列工作，上述问题能否妥善处理，对出租人的破产程序推进有着至关重要的作用，故笔者就出租人破产后，管理人的上述问题处理方式梳理如下。
出租人进入破产程序后，管理人需就接管到的或实际存在的房屋租赁合同进行清理，即根据《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第十八条之规定，就合同是否履行完毕进行梳理，并决定是否解除或继续履行，具体如下。
（一）针对出租人和承租人均已履行完毕的合同
管理人不再清理合同，但需提请注意的是，就已履行完毕的合同是否存在《企业破产法》第三十一条、第三十二条、第三十三条所涉的可撤销行为、个别清偿行为或无效行为，管理人需要逐一进行甄别。
（二）针对出租人和承租人均未履行完毕的合同
管理人需要清理合同，从破产程序推进、合同的必要性、是否有益于债务人财产、是否有利于全体债权人权益等角度出发，决定解除或继续履行。
常见的双方均未履行完毕的合同情形有：1.合同约定的租赁期内，出租人和承租人均未开始履行的；2.合同约定的租赁期内，出租人已交付房屋，承租人尚未支付到期租金的；3.合同约定的租赁期内，出租人已交付房屋，承租人已支付全部租金的；4.合同约定的租赁期内，出租人未交付房屋，承租人已预付全部租金的；5.合同约定的租赁期满，因事实履行和默示同意行为变成不定期租赁的。其中，3是否属于双方均未履行完毕的合同存在一定争议。但笔者认为，房屋租赁合同中，出租人除交付房屋外，还负有瑕疵担保、保证房屋符合约定用途等系列义务，而承租人除了支付全部租金外，也负有妥善保管、合理安全使用、返还租赁房屋等系列义务，故作为双务合同，持续履行行为，即便出租人已交付房屋，承租人已支付全部租金，依然属于双方均未履行完毕的合同，管理人理应进行清理。
（三）针对出租人已履行完毕但承租人尚未履行完毕的合同
管理人不再清理合同。常见的情形有合同约定的租赁期满，双方确定不再续租，但承租人尚未支付全部租金和/或未返还房屋。需提请注意的是，由于合同终止，承租人尚未支付的全部租金和/或未返还的房屋，属于债务人财产，管理人应履行对外应收追收和/或要求承租人返还占有的房屋等职责。
（四）针对出租人未履行完毕但承租人已履行完毕的合同
管理人不再清理合同。常见的情形有合同约定的租赁期满，出租人未交付房屋，但承租人已预付全部租金。需提请注意的是，因合同终止，出租人未履行完毕合同义务，对承租人违约，承租人有权依法向管理人申报债权和/或行使取回权。
二、承租人的权益保护承租人的权益保护事关出租人的破产程序能否顺利推进，需要审慎处理。实务中，除了全面尽调、一对一沟通、告知权利救济途径、寻求最佳方案外，还需要灵活处理、依法推进。现就不同房屋租赁合同清理模式下，承租人的权益保护，管理人可采取的处理方式梳理如下。
（一）管理人决定解除合同
就出租人和承租人均未履行完毕的合同，在出租人进入破产程序后，无论承租人是否具有过错，管理人均具有单方解除权。若管理人决定解除的，应及时告知承租人可进行权利主张和/或申报债权。
1.权利主张
承租人进行权利主张的，一般包括向管理人主张行使取回权或要求管理人认定成共益债务，并从债务人财产中优先予以清偿，具体如下。
（1）主张行使取回权
一般而言，出租人破产程序启动后，对于出租人占有的承租人财产，承租人有权通过行使取回权取回其财产，但最迟应在破产财产变价方案或者和解协议、重整计划草案提交债权人会议表决前提出。
常见的情形有：承租人就自购且未形成附合的财产行使取回权，如承租人自购的且未形成附合的低值易耗品、家电、家具、机器设备、办公用品等。对此，管理人应严格依法审查，并通过清理合同条款、债务人接管、相关人员配合调查、账面记载、审计核查等方式予以确认。最终确认为承租人财产的，管理人应配合承租人办理取回手续，并避免取回过程中可能造成的债务人财产损害。但提请注意的是，管理人应及时就取回、审查认定情况报告人民法院、债权人会议或债权人委员会。另若承租人迟延履行取回权的，根据最高法院关于适用《企业破产法》若干问题的规定（二）第二十六条，承租人应承担延迟行使取回权增加的相关费用。
（2）认定为共益债务
出租人破产后，承租人往往会将可能涉及共益债务性质的主张提出，要求管理人直接认定为共益债务，从而得以从债务人财产中优先清偿，最大化保障自身权益。常见情形有：
1）预付租金
预付租金如何处理，实务中一直存有争议。笔者认为，预付租金是承租人为将来占有使用房屋而预先支付的一笔价款，合同解除后，尚未履行的合同义务均予以免除，则出租人再占有的承租人的预付租金，无法律依据，构成不当得利，且因该项不当得利发生于合同解除时破产受理后，根据《企业破产法》第42条的规定，应属于共益债务，承租人有权要求从债务人财产中随时优先清偿。此外，相关的参考依据还有：最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还”，和2020年第9次法官会议纪要《出租人破产时待履行房屋租赁合同的处理》：“出租人解除合同、收回租赁物，则其继续占有承租人预付的租金即失去法律依据而构成不当得利，承租人有权要求将该租金作为共益债务从债务人财产中随时优先清偿”。
2）已付押金/保证金
房屋租赁合同中，已付的押金/保证金因合同约定不同，法律性质上可能会被认定为定金、金钱质押或非典型性担保。实务中，如何认定亦存在争议。为有效推进破产案件、避免群体性事件，部分管理人倾向于认定为行使取回权或认定为共益债务。笔者认为，房屋租赁合同关系中，已付的押金/保证金作为货币存款，一般交付给出租人后，并不会特定化，反而与一般流通的货币混同，而取回权是建立在标的物存在且能够取回的情况下，如果标的物已经无法取回，则不存在适用的余地，即已付押金/保证金通常无法通过行使取回权予以确认。但参照预付租金的法律认定逻辑，已付的押金/保证金，在合同解除后，出租人继续占有的仍属不当得利，且该不当得利亦发生于合同解除时破产受理后，应当认定为共益债务。
2.申报债权
管理人选择解除房屋租赁合同的，应告知承租人可就相关损失申报债权。一般而言，承租人会就已投入的装饰装修损失、预期利益损失、其他权益损失（如出租人违约导致的违约金、合同提前到期导致的搬迁费、重新寻找替代房屋导致的相关费用以及因出租人破产导致承租人对外违约涉及的相关费用等）等向管理人申报债权，管理人可认定如下。
（1）已投入的装饰装修损失
已投入的装饰装修损失通常是指已和租赁房屋形成附合关系的装饰装修物。根据《中华人民共和国民法典》第三百二十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，一般而言，在没有特殊约定的情形下，出租人破产，已经和租赁房屋形成附合关系的装饰装修物所有权归出租人所有，出租人破产后，作为过错方，需赔偿承租人剩余租赁期内装饰装修的残值损失。实务中，如何认定剩余租赁期内的装饰装修残值，可以采取的方式有：1）就承租人已投入的装饰装修进行工程造价，再用工程造价价值除以租赁期限再乘以剩余租赁期限，以得出赔偿价值，但是该方式对工程造价基础成本资料保管要求较高，实务中适用范围有限；2）就承租人已投入的装饰装修价值进行现状评估，并以现存的市场评估价值作为赔偿认定金额，该方式适用性较强；3）就承租人提供的成本发票和账面记载记录等进行全部梳理，剔除未形成附合的财产记录情况后，进行账面的会计折旧，该种方式可靠性和公正性较差，且管理人工作量较大。笔者倾向于第二种方式，认为该方式更符合公平正义的理念，也更符合破产程序的推进需要。
上述装饰装修残值损失金额确定后，债权性质的认定往往是管理人债权审查认定的重难点。实务审判中，亦具有较大争议。如（2020）沪0118民初20732号、（2022）鲁1002民初3401号案件和（2021）桂0205民初2885号即给出了完全不一致的审查认定意见。另值得一提的是，2023年1月12日，最高人民法院发布了第二批人民法院贯彻实施民法典典型案例，其中“四、某金属表面处理公司与某铁塔公司破产债权确认纠纷案”，审理法院认为债务人因进入破产程序提前解除合同，添附物归属于债务人后，导致债权人存在损失的，应承担赔偿责任，但该赔偿责任并非破产程序开始后为全体债权人的共同利益而负担的债务，不能认定为共益债务。笔者认为，综合现有各地操作情况，案件处理过程中应根据案件实际情况、损失金额、破产程序推进情况等据实予以认定处理。
（2）预期利益损失
承租人基于《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，可能向管理人提出预期利益损失，并据此申报债权。针对承租人提出的该项损失，由于出租人已进入破产程序，参照《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条之规定：“清算组解除合同，对方当事人依法或者依照合同约定产生的对债务人可以用货币计算的债权以实际损失为计算原则”，笔者认为，预期利益损失是未来时点可能产生的价值，因市场风险具有不确定性，该主张已超出可预见范围，不属于法律规定的赔偿范围，承租人据此申报了债权的，应不予认定。
（3）其他权益损失
针对承租人提出的其他权益损失，主要体现形式为违约金和各项具体损失名目。笔者认为，审查时可着重考虑如下因素：1）相关费用是否已经实际产生；2）相关费用的合理性和必要性；3）承租人的其他权利主张是否已经覆盖上述损失。如果合同已经明确约定损失的赔偿责任和计算方式，可参照适用，但仍应以因提前解除合同可能导致的实际损失为限。若没有合同约定，则按照法律规定处理，没有法律规定的，则按照公平原则处理。针对尚未发生的费用，因损失金额无法予以确定，不予认可。另如承租人已经主张的保证金、押金、违约金等足以弥补因合同有效部分被提前解除所导致的损失时，则不再支持上述损失。
（二）管理人决定继续履行合同
根据《企业破产法》第四十二条、第四十三条规定，因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务为共益债务，由债务人财产随时清偿。但提请注意以下事项。
1.由债务人财产随时清偿并不等于可以立即清偿
管理人决定继续履行合同的，需就合同的资金来源、接管的债务人现金存款和其他需要支出的相关费用进行梳理，以做好继续履行合同相关价款的如期支付工作。
2.继续履行合同需要履行相应程序
继续履行合同一般仅涉及向人民法院或债权人会议报告，但如牵扯到继续营业或经营，则必须做好提请人民法院许可或提请债权人会议审议决定的相关工作和程序。
3.继续履行合同是否可以修改合同条款
继续履行合同，理论上为继续履行合同全部条款，不修改原合同相关内容。实务中，存在一定争议。笔者认为，在法律没有明文规定的情形下，已经赋予了管理人未履行完毕合同的选择权，举重以明轻，则在保持合同性质和基础内容不变的前提下，可赋予管理人合同条款的变更权。但囿于管理人本身职责限制和基础的执业原则，管理人已被赋予的合同条款变更权，不得有损于债务人财产价值。
三、房屋返还管理人无论是选择解除或继续履行房屋租赁合同，最终都面临着如何要求承租人返还租赁房屋，以保障租赁房屋顺利回收或交接处置，实现债务人财产价值最大化的问题。具体如下。
（一）管理人决定解除合同
合同解除后，管理人有权要求承租人限时返还房屋，并进行全面接管。实务中，就承租人收到解除合同和限期返还房屋通知后，在合理期限后仍不返还房屋且无任何正当理由的，管理人可采取何种方式予以妥善处理，存在一定争议。参照《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十三条之规定：“清算组应当向破产企业的债务人和财产持有人发出书面通知，要求债务人和财产持有人于限定的时间向清算组清偿债务或者交付财产.......破产企业的债务人和财产持有人在收到通知后既不向清算组清偿债务或者交付财产，又没有正当理由不在规定的异议期内提出异议的，由清算组向人民法院提出申请，经人民法院裁定后强制执行”，笔者认为，在出租人和承租人就房屋权属并不存在任何实体争议的前提下，承租人作为财产持有人应向管理人交付房屋，在依法保障承租人的适当权益后，承租人仍拒不交付的，应赋予管理人申请人民法院强制执行的权利，以确保破产案件的顺利推进。此外，根据《企业破产法》第二十五条，管理人应履行接管债务人职责，参照《成都市中级人民法院破产案件管理人工作规范（试行）》第二十四条“债务人或者相关单位和个人不协助管理人接管的，或者出现影响接管的其他情形的，管理人应当及时报告本院，并提出处理意见”之规定，管理人亦可提请人民法院通过强制执行手段，协助管理人就承租人占有的房屋进行强制执行接管。
（二）管理人决定继续履行合同
继续履行合同的情形下，管理人可以现状将租赁房屋直接交付给投资人或竞买人，后由投资人或竞买人承接，并据实履行要求承租人返还房屋之权利。该方式可最大化降低利益相关方的直接矛盾、快速推进案件进展。但由于投资人或竞买人对租赁房屋或有其他商业规划，现存承租人或影响租赁房屋的实际处置价值，并降低投资人或竞买人的参与度。
综上，出租人破产，管理人面临合同清理、承租人权益保护、房屋返还时，可综合现有法律规定，参照上述方式予以灵活处理。但如何更好、更快解决上述问题，快速推进破产程序进展，在坚持债务人财产价值最大化等基本原则的情形下，强化大局意识，借助商业思维，是管理人需要深入研究的一项工作。
律师简介
作者介绍
李玉春律师，四川发现律师事务所合伙人，凉山彝族自治州破产管理人协会副会长，四川省破产管理人协会府院联动工作委员会委员，成都市破产管理人协会会员发展和权益保障委员会委员。执业证号：15101201811022800，中国政法大学研究生。拥有多年常年法律顾问服务经验，先后为多家政府机关、事业单位、国有企业、民营企业提供常年法律顾问服务。包括但不限于四川省公安厅，成都市委、市政府，成都市公安局，四川成乐高速公路有限责任公司，四川广南高速公路有限责任公司，四川遂广遂西高速公路有限责任公司，四川汶马高速公路有限责任公司，四川雅康高速公路有限责任公司，四川雅西高速公路有限责任公司，四川路正通用航空有限公司，四川省商投金控文化产业投资有限公司，成都中集产业园投资开发有限公司等。
现于发现所从事破产及破产筹划业务，曾先后在成都恒雨科技商城管理有限责任公司重整案、四川成安渝高速公路有限公司破产清算转和解案、成都市龙凌实业有限公司重整案、四川岷江雪盐化有限公司破产清算案、成都市龙泉龙喜食品有限责任公司破产清算案、绵阳科睿机械有限公司破产清算案等十余个破产案件中担任主办律师，并在四川三江陶瓷城项目、都江堰鑫源商贸项目、成都颠峰软件项目、朗基筹划项目、中铁投资人代理项目等几十余个破产筹划项目中担任承办律师。
